城市更新「十五五」規劃發布 總投入料需4.4萬億至7萬億元
2026-06-03
中國國務院日前發布《城市更新「十五五」規劃》，明確培育城市發展新動能、營造高品質生活空間等重點任務，並提出城鎮危舊房改造50萬套等量化指標。國泰海通證券測算，「十五五」時期城市更新總投入需4.4萬億至7萬億元，對穩定房地產投資、提升居民幸福感具有積極意義。
資金來源是推進關鍵。《規劃》提出完善財政支持、優化金融措施及吸引社會資本參與。58安居客研究院院長張波表示，財政負責托底公益項目，金融提供長期資金，社會資本聚焦運營與市場化收益，三者協同發力。中央財政已連續三年支持城市更新行動，2025年撥付45億元補助20個重點城市。2024年底將城市更新列入專項債券可用作項目資本金行業後，2025年各地發行相關專項債逾3500億元，2026年首季發行近1200億元，按年增7%。
金融層面，國家開發銀行2025年向城市更新發放貸款7863億元，支持老舊小區、城中村、基礎設施及生態修復等領域。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，推進城市更新應從「工程建設思維」轉向「資產運營」視角，從住戶及商戶需求出發，盤活片區資產，導入運營資源。《規劃》要求對合條件項目支持綜合開發、銀團貸款等市場化模式，探索城鎮老舊住房自主更新的金融舉措，並推動合條件項目發行REITs及資產證券化產品，鼓勵民企參與建設運營。
李宇嘉建議，片區綜合改造應以財政投入完善配套，降低社會資本進入成本，並以現金流充裕項目補貼較弱項目，實現相互賦能。張波認為，關鍵在立足存量空間價值重估，統籌各方資金，加快發行城市更新REITs，打通資本退出通道，引導長期資金入場，同時運用容積率獎勵等工具，引導社會資本進入文化消費、社區運營等輕資產領域，將舊廠房與舊街區轉化為城市發展新動能。
