內地核心城市土拍溢價持續 惟整體市場仍處調整期
2026-08-11
中國多個城市核心地塊近期土拍熱度不減。上海楊浦八埭頭地塊經二百一十九輪競價，以一百六十一點二億元人民幣成交，刷新今年上海宅地總價紀錄；北京朝陽南磨房鄉地塊以八十三點九九億元成交，成為當地「雙料地王」。廣州、深圳及杭州亦錄得高溢價成交。
然而，分析指出當前「點狀高熱」不代表全面回暖。中指研究院數據顯示，今年上半年三百個城市住宅用地平均溢價率為百分之九點一，按年回落一點一個百分點；成交面積及出讓金分別下跌兩成四及三成一。個別地王出現反映資金流向確定性較高的資產，而非激發普漲行情。
近期北京及上海等地新晉地王溢價率多介乎兩成至四成，未及以往動輒超過六成的水平。目前土地市場主調為「縮量提質」，高溢價地塊出現受政策控增量、市場去庫存及房企拿地情緒影響。多地按市況靈活調整供地節奏，集中推出配套成熟、人口密集的優質地塊，此類稀缺地塊即使整體市況受壓，仍能引發競爭。
房企投資策略方面，「以銷定投」成為主流，普遍傾向高價獲取核心地段優質地塊，以確保去化及產品溢價空間，而不願低價布局外圍或弱能級城市。短期內一二線城市核心區高溢價成交或續現，有助穩固市場預期，但三四線城市土地去化壓力仍大。整體土地市場全面回暖，尚需商品房銷售實質改善及房企投資信心修復。
