中國上市房企利潤持續受壓 債務重構成突圍關鍵
2026-09-04
今年上半年，內地房地產行業仍處於深度調整周期，上市房企虧損面持續擴大，債務風險尚未完全出清，行業流動性持續承壓，「求生存、保安全」已成為絕大多數房企的首要經營目標。
受2023年左右高位拿地項目陸續結轉，加上近兩年新房售價持續回落，企業普遍以價換量去庫存，形成「高成本結轉、低售價兌現」的雙重擠壓，直接導致開發業務毛利率走低，行業盈利中樞持續下移。同時，營收規模大幅收縮，惟融資利息及管理營運等剛性支出無法同步縮減，進一步侵蝕利潤。多家頭部房企管理層認為，2026年將是行業利潤築底關鍵年份，2027年存在修復預期，惟利潤修復不會普惠所有企業。
在開發業務利潤受壓的大環境下，非開發業務正成為企業重要轉型方向。以龍湖集團為例，上半年其營運及服務業務合計收入達一百三十七億元人民幣，佔總營收三成四，毛利率穩定在五成以上，被定位為「利潤壓艙石」。華潤置地的商業地產租金收入亦展現反周期韌性。分析指出，這恰恰是多數純開發型房企所缺失的財務緩衝。
現金流管理方面，頭部房企經營性現金流大多保持淨流入。龍湖集團自2022年下半年以來連續四年錄得正向經營性現金流，並透過長周期經營性物業貸置換傳統信用貸款，主動壓降有息負債。截至六月底，龍湖綜合借貸總額約一千四百七十一億元，預計年底回落至一千四百億元左右，並計劃在2027年1月前實現境內債券及中票清零。
債務重構亦見於國企開發商。華潤置地淨有息負債率為四成一，加權平均融資成本僅二點六三厘；綠城中國融資成本降至三點二厘，創歷史新低；越秀地產加權平均借貸年利率首次降至三厘以下，降至二點九一厘。
業內認為，房地產行業以規模論英雄的時代已告終，企業財務安全不再取決於銷售規模，而是取決於財務結構韌性與現金流可持續能力。只有築牢非開發業務現金流基礎，主動壓降債務總規模及拉長債務久期，房企才能在下行週期守住經營安全底線。
