中國八份房地產新規密集出台 融資制度由應急托底轉向長效機制
2026-09-16
中國房地產發展新模式配套政策組合拳近日密集發布，涉及八份文件，從銷售制度、信貸總綱、開發貸、個人按揭、商業地產、城市更新、房地產信託等維度，系統性重構房地產融資制度。當中包括住房和城鄉建設部、自然資源部、國家金融監督管理總局聯合印發的《關於完善商品住房銷售制度的通知》，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發的《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，國家金融監督管理總局同步印發的五個配套管理辦法，以及中國證監會發布的《關於資本市場支持構建房地產發展新模式意見》。
多家大中型銀行表示，高度重視並堅決落實監管部門發布的政策，下一步將繼續緊跟國家政策及市場形勢，積極配合構建房地產發展新模式，堅持穩健經營，助力房地產市場平穩健康發展。回顧政策脈絡，繼2022年7月中共中央政治局會議明確提出「保交樓」後，相關金融支持政策不斷加碼，包括「保交樓」專項借款及配套融資、貸款支持計劃等政策性金融工具加速落地，信貸、債券、股權融資「三支箭」密集推出。2025年12月中央經濟工作會議提出着力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房，加快構建房地產發展新模式。今年《政府工作報告》進一步提出探索多渠道盤活存量商品房，發揮「保交房」白名單制度作用，深入推進房地產發展新模式基礎制度和配套政策建設。
政策執行進展率先體現在項目融資連續性上，城市房地產融資協調機制是重要抓手。今年以來多地金融監管部門持續推動該機制常態化運行，推動「白名單」項目擴圍增效和貸款接續。多家銀行在2026年中期業績報告中提到，持續加大對「白名單」項目和「好房子」建設等領域信貸支持力度。據梳理，至少15家上市銀行房地產業貸款餘額今年上半年實現增長，截至6月末至少14家上市銀行房地產業貸款不良率較2025年末下降或持平。天府立言金融研究院院長曾剛表示，上半年上市銀行對房地產業的支持呈現總量相對穩定、結構更重風控的特徵，在政策導向上更注重合理融資需求與風險可控的平衡。
在尋求總量與風險平衡前提下，商業銀行積極把握存量房市場、保障房需求等結構性機遇。建設銀行副行長唐朔表示，結合二手房交易點多面廣特點，該行完善適應二手房市場特點的經營模式，加強網點渠道按揭業務服務，2026年上半年二手房貸款持續穩步增長。招商銀行副行長徐明杰表示，展望2026年全年，隨着國家出台一系列政策，房地產市場呈現探底企穩態勢，行業風險總體趨於收斂。
新規進一步回答房地產轉型中的關鍵問題，包括項目由誰融資、資金如何管理、貸款何時償還，以及房屋建成後如何繼續獲得金融服務。以商品住房開發貸款為例，新政指導銀行業金融機構按照市場化、法治化原則，以項目為中心，採取主辦銀行模式，滿足商品住房開發項目合理融資需求。相關辦法要求銀行合理區分房企集團風險和項目風險，貸款審批更加側重項目本身，項目單獨建賬核算，資金獨立運作、封閉管理，有效防範項目交付風險和信貸風險。中指研究院相關人士表示，開發貸款領域核心邏輯是以項目為中心、以交付為錨點，通過主辦銀行封閉管理和期限、用途、還款多重約束，實現對單個項目資金全生命周期閉環管控。
在城市更新方面，新出台的城市更新項目貸款管理辦法對項目准入、貸款用途、還款來源等作出要求，指導金融機構設立專門的「城市更新項目貸款」品種，合理確定貸款額度、期限、利率和擔保措施，增強金融服務城市更新的精準性、適配性和有效性。多渠道融資協同聯動同樣重要，中國證監會支持上市房地產開發企業再融資，支持發行公司債券、商業地產抵押貸款支持證券、不動產資產支持證券，支持依託符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行不動產投資信託基金或作為擴募資產，穩慎推進商業不動產REITs發展。
曾剛認為，銀行支持房地產業將呈現信貸資源結構性分化、強化期限與結構管理、加強風險定價與處置聯動等趨勢，信貸支持策略向存量修復與效率提升方向轉變，涵蓋盤活存量資產、提升項目周轉與改善現金流，整體支持力度會更穩健、更精準，不再以規模為唯一指標。有地產業界人士表示，金融支持房地產的效果是一個逐步釋放過程，不可能一蹴而就，在新的房地產發展模式下，資金的有效性比規模效應更重要。從讓已售住房如期交付，到讓更多家庭住進「好房子」，相關政策從托底到托舉，再到制度性護航，金融對房地產的支持邏輯已然重塑。
