中國房地產信託業務轉型 告別融資舊模式走向資產服務
2026-09-17
中國信託業的房地產信託業務正經歷一場根本性轉型。過去以信貸融資為主的傳統模式日漸式微，全行業投向房地產的信托資金餘額，已由二零一九年六月末的二點九三萬億元人民幣峰值，降至二零二五年六月末的零點七七萬億元，縮水超過七成，佔資金信託比重亦由百分之十五點三八跌至百分之三點一五。
傳統房地產信託本質上是「類信貸」業務，信托公司扮演授信方角色，將募集資金以貸款形式注入房地產項目，開發商依約還本付息。憑藉信托制度的跨市場靈活配置優勢，加上房企旺盛的融資需求，這項業務一度成為房企最重要的非標融資渠道，也是信托公司利潤的核心來源，部分公司的相關業務佔比甚至達到三四成。然而，這種高度依賴單一板塊、以規模擴張和開發商主體信用為核心的增長邏輯，在房地產周期轉向下行時風險集中釋放。貸前盡調流於形式、貸後資金監管缺位、期限錯配及風險預警滯後等問題逐漸暴露，昔日的「現金牛」業務反成行業包袱。
中國國家金融監督管理總局近日發布《信托公司開展房地產領域信托業務管理辦法（試行）》，取代原銀監會二零零八年至二零一零年的三項舊規，為房地產信托重新劃定展業航道。新規明確房地產信托業務包括資產服務信托和資產管理信托兩類，並將資產服務信托列於首位，清晰傳遞監管導向：改變過去以信貸融資為主的路徑，優先突出受托本源功能，引導信托公司參與存量風險處置與資產盤活；同時對資產管理信托強化約束，大幅提高房地產非標融資的機構准入及投資者適當性門檻。
新規設定多項硬性要求，包括開展房地產非標債權業務的信托公司監管評級須在二級以上、最近兩個會計年度未連續虧損、淨資產不低於十億元人民幣，單是評級一項已將大多數信托公司擋在門外。此外，房地產信托業務餘額不得高於機構信托業務實收規模的百分之五，投資單一房地產企業的餘額不得高於房地產信托業務餘額的百分之二十，非標資產形式的投資餘額不得超過一半，以壓縮集中度風險。資金運用方面，信托資金用於房地產開發項目的，須以項目公司為直接融資及用款主體，存入主辦銀行專戶並實行受托支付，由信托公司與主辦銀行共同審核資金使用，從制度上杜絕挪用。
在新舊模式交替之間，信托公司在房地產領域的角色正由「融資提供者」轉向「受托服務商」。房地產發展新模式的核心，是從開發建設轉向存量運營、風險出清和保障供給，信托公司可在風險處置服務信托、資產證券化受托服務、存量不動產股權投資等場景發揮所長，並可透過不動產投資信托基金及不動產債券等標準化產品間接配置資產。信托公司亦可與金融資產管理公司合作，以中立第三方身份參與破產重整、保交樓及不良資產盤活，發揮財產隔離與受托管理的制度優勢，屬於輕資本、低風險的受托服務。
不過，資產服務信托普遍收益偏薄，「增收不增利」成為行業現實難題。業界認為，破局關鍵在於樹立能力思維，依靠主動管理提升服務附加值和市場定價權，並透過數字化建設降低運營成本、從標準化服務轉向定制化綜合服務，構建「基礎服務費加增值服務費」的定價機制。房地產信托的「二次創業」已然啟程，這不僅是業務轉型，更是行業生存邏輯的重構，當牌照紅利逐漸消散，真正的護城河在於更深刻理解資產、更持久深耕服務。
