中國二手房交易佔比突破50% 房地產市場正式進入存量時代
2026-09-22
中國住房城鄉建設部房地產市場監管司司長張雪濤近日在國新辦新聞發布會上表示，根據國家統計局數據，今年前8個月中國二手房交易佔比已達52%。從2020年的27%，到2025年的46%，再到2026年前8個月一舉突破50%的關鍵臨界點，這組持續攀升的數字勾勒出中國住房市場交易結構的演變軌跡，標誌着房地產市場進入存量階段。這是市場發展到特定階段的自然演進，也是城鎮化進程階段切換與居民住房需求升級躍遷共同作用的結果。
過去數十年，中國城鎮化處於快速增長期，城市建設以大規模增量擴張為主，海量新增城鎮人口帶來持續的首次置業需求，新房開發自然成為市場核心支撐。彼時供給端主導行業節奏，土地開發與新房建設同步擴容，「拿地、建房、賣房」構成市場運行主線，新建商品房牢牢佔據交易市場主體地位。
時移勢易，隨着中國城鎮化從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效階段，房地產市場供求關係隨之發生深刻調整。從需求端看，隨着住房普及率提升，首次置業人群在全部購房群體中佔比收窄，大量存量家庭進入居住升級周期，改善型置換需求持續釋放，且多以「賣舊買新、賣小買大」的交易鏈條落地，逐步成為市場增長主要動能。當居民住房訴求普遍從「有沒有」轉向「好不好」時，置業不再以「新房」作為唯一標尺，區位配套、戶型功能、社區品質等成為主要決策因素。
從供給端看，一方面城鎮化進入穩定發展期，城市可供成片開發住宅的土地空間日漸飽和，過去大規模擴張式的新房開發增長空間持續收窄；另一方面，經過數十年住房建設積累，城鎮存量房源總量不斷擴大，既承載絕大多數城鎮居民居住需求，其資產流通價值亦隨市場交易愈發凸顯。這「一增一減」之間，使二手房逐步從市場補充角色成長為交易主力。
存量主導的房地產市場帶來的不只是交易結構變化，更會催生新的市場生態與成長空間。如果說增量階段的關鍵詞是「建」，那麼存量階段的關鍵詞就是「流轉」與「服務」，房地產市場活力將更多體現在房源流轉、品質更新和服務提質上。由此，城市更新、老舊小區改造、經紀服務、物業運維等關聯業態將打開新的成長空間。同時，對市場主體提出轉型要求：房地產開發企業業務需從單一的開發銷售向資產管理、社區運營、城市更新等多元領域延伸，才能在存量市場中找到新的業績增長點。
分析認為，二手房交易佔比突破50%，意味着中國房地產市場定價權正由開發商主導的新房市場，逐步轉向由業主與買家博弈的存量市場。開發商角色須由「建新房賣新房」轉向資產管理與社區服務，仲介、物管及城市更新等關聯行業可望迎來新一輪發展機遇。立足存量時代，各方需同向而行，更好服務經濟社會發展大局和人民群眾安居需求。
