中國保障性租賃住房REIT受追捧 上海保租房體系規模領先全國
2026-09-22
中國國泰海通中建租賃住房REIT（不動產投資信託基金）9月18日發布認購申請確認比例結果公告，指公眾投資者認購踴躍，9月14日當日認購基金份額數量已達175.39億份，規模超過初始發售募集規模上限，公眾投資者發售部分因此提前結束募集。該REIT原定募集期為9月14日至9月16日，公眾發售初始份額為4500萬份。
銷售熱度折射出中國保障性租賃住房（下稱保租房）賽道高速發展、資產認可度持續攀升。保租房自推出以來，憑藉租金可控、准入寬鬆、租住穩定、配套完善、辦理便捷等優勢，深受一線城市租屋族群青睞，部分以其作為底層資產的REITs產品亦受資本市場高度關注。作為全國超大城市住房保障機制創新先行標桿，上海率先構建體系化、可落地的保租房發展模式。國泰海通中建租賃住房REIT底層資產落地上海松江G60科創走廊，正是上海保租房規模化、規範化、市場化發展縮影。
上海已建成國內超大城市中規模領先、分層供給的保租房體系，並依託公募REITs盤活，實現可持續良性發展。位於松江區泗涇鎮的派米雷·LINK新界未來社區，內部環境整潔，停車場、運動場地、黨群服務中心等配套齊全，周邊商場、醫院、學校充足，距離地鐵站約2公里，每日早晚設有通勤班車直達站點。該社區為上海派米雷投資（集團）旗下租賃住房品牌，採用「線上租房平台＋線下租賃社區」運營模式，已被納入松江區人才公寓體系，符合條件者可享G60人才租房補貼。工作人員表示，社區屬上海首批集體經營性建設用地入市試點項目，享受上海保租房配套政策紅利。
除郊區外，市中心城區保租房熱度同樣居高不下。位於普陀區的盛嘉源公寓工作人員表示，現階段房源比較搶手，目前只剩最後一間。位於閔行區的城方活力社區·城寓江月路店（人才公寓）距離地鐵站不到1公里，房源同樣緊俏。
2021年7月，中國國務院辦公廳發布《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，正式確立保租房制度，與公租房、共有產權住房共同構成住房保障三大主體，立足解決新市民、青年人等群體住房困難。上海走在前列，2021年11月發布實施意見，同年12月起正式建立保租房制度。根據上海市房屋管理局資料，「十四五」期間上海透過新建、商品房配建、產業項目配建、非居存量房屋改建等多方式，累計建設籌措保租房61.2萬套（間），供應40.4萬套（間），超額完成目標。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，上海保租房推進力度非常大，與其超大城市人口結構、新業態就業群體特徵密切相關，已成為上海住房供應體系重要支柱，建設規劃在全國具標桿意義。
《上海市城市更新和住房發展「十五五」規劃》顯示，「十五五」時期上海計劃新增供應保租房25萬至27萬套（間），新增籌措供應新時代城市建設者管理者之家床位12萬張，更加聚焦中心城區供給，大力推動二手房收購、商辦樓宇改建等存量盤活模式，完善「一張床、一間房、一套房」多層次產品體系，並依託保租房REITs打通資產閉環。同策研究院聯席院長宋紅衛認為，「十五五」時期上海將推出較多保租房，短期會分流部分剛需購房群體，對租金價格有一定影響；長期能更好引進人才，這些人未來有望轉化為購房潛力人群。
REITs被視為保租房行業破局關鍵。2021年6月，國家發改委發布通知將保租房納入REITs試點項目。上海已走在市場前列，相關部門將原有公租房、單位租賃房等存量房源經認定後納入保租房統一管理，同時透過新建、非居住存量房屋改建等渠道大規模籌措房源，並推動保租房REITs落地，形成「建設—運營—資產資本化—資本退出」完整閉環。以國內首隻市場化機構運營的保租房REIT華夏基金華潤有巢REIT為例，產品採用「公募基金＋專項計劃」雙層架構，原始權益人將上海松江區和閔行區3個保租房項目注入基金，租金收入扣除成本後形成可供分配金額，按監管要求將不低於年度可供分配金額90%向投資者現金分紅。
截至2026年8月末，全國已上市保租房公募REITs共9隻，分佈北京、上海、深圳、廈門等地，其中底層資產全部位於上海的有3隻。截至2025年末，該3隻REIT旗下保租房項目按面積計算出租率均超九成。收益方面，2026年上半年國泰海通城投寬庭保租房REIT收入9167萬元，可供分配金額6497萬元，年化現金流分派率3.45%；華夏基金華潤有巢REIT收入6885萬元，可供分配金額4530萬元，年化現金流分派率3.48%；匯添富上海地產租賃住房REIT收入3602萬元，可供分配金額2677萬元，年化現金流分派率3.27%。截至2026年6月，全國已上市保租房公募REITs中有3單完成擴募、4單推進擴募流程，擴募成為板塊增長引擎。嚴躍進指出，上海保租房發展路徑清晰，金融創新下一步關鍵在於擴募機制推進，透過擴募盤活存量資產、加快資金回籠，形成「投融管退」良性循環，對行業可持續發展至關重要。
分析認為，保租房REIT獲超額認購，反映在租金回報穩定及政策支持下，租賃住房資產正由傳統地產開發的附屬品，轉變為資本市場獨立投資類別。上海模式顯示，保租房透過REITs打通資產閉環後，可同時滿足新市民居住需求與投資者收益要求，為中國一線城市住房保障提供可複製路徑。
