中國「40年房貸」新政落地近滿月 銀行受理提速惟審批審慎
2026-09-25
中國人民銀行、金融監管總局早前聯合發文，明確個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，新政落地近滿月，多數銀行已可受理最長40年期新發房貸，部分銀行同步開放存量房貸展期通道，但「最長40年」並非人人可貸。據不完全統計，工商銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、南京銀行、長沙銀行、漢口銀行及雲南省部分中小農商行等已明確表示可受理40年期個人住房貸款申請，部分銀行開通線上預審通道，最快數分鐘預審、24小時內審批。國有大行憑系統與網點優勢率先落地，股份制銀行與地方銀行隨後跟進。
不過，銀行普遍設置審慎的期限審定機制，「最長40年」是政策上限，並非銀行必須給予客戶的期限。從北京、廣州等地執行情況看，銀行普遍將「借款人年齡+貸款期限」作為核心約束，多數執行兩者之和不超過75年，部分銀行對優質單位客戶可放寬至85年。按75年口徑計算，35歲以下購房者理論上才有機會貸滿40年；即使按85年較寬口徑，45歲以上借款人也難以觸及上限。房齡是另一道門檻，二手房申請長期限貸款時，銀行通常根據房屋結構、剩餘土地使用年限等綜合確定，北京地區二環內部分老舊平房甚至無法辦理貸款，公積金貸款暫不參與延期。有股份制銀行人士表示，最終期限仍需綜合借款人年齡、收入、徵信及房屋情況協商確定，市場反饋顯示真正提交40年期申請的客戶並不多，總利息增加是主要顧慮。
相比新發房貸，存量房貸能否延長至40年更受已購房群體關注，銀行推進節奏明顯更為審慎。同步發布的《個人住房貸款管理辦法（試行）》明確，符合條件的存量個人住房貸款可協商調整還款計劃，展期期限累計不得超過原貸款期限的一半，原貸款期限與展期期限合計不得超過40年。目前已有銀行在手機銀行App上線還款計劃調整入口，但線上申請多作參考，存量房貸不能自動順延，借款人仍需攜帶收入證明、房產證等材料前往網點線下申請並接受人工審批，通過後須重簽合同變更協議並重新辦理抵押。部分地區性銀行App雖已上線相關模組，但實際點擊後提示所在區暫未開通，顯示系統改造與地區推進進度仍不均衡。
存量房貸延期的核心吸引力在於降低月供。以首套商業房貸利率3.05%測算，100萬元貸款採用等額本息、期限30年，月供約4243元，總利息約52.75萬元；延長至40年，月供降至約3609元，每月減少約634元，但總利息增至約73.22萬元，增加約20.47萬元。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，期限延長後月供壓力可降低約15%，對收入增長呈階段性特徵的群體是實實在在的「減負」，雖增加總利息，但「以時間換空間」讓購房者在短期還款能力與長期債務安排之間有更從容的選擇。總體來看，新政已從政策層面進入銀行實際操作階段，銀行在受理端加速部署的同時普遍審慎核定實際期限，存量延期因系統改造、合同變更、風險重估等環節更為複雜，各銀行落地進度分化明顯，實際效果取決於居民收入預期修復節奏與房地產市場信心重建進程。
