內地四城推現房銷售改革 重塑樓市交易邏輯
2026-10-13
北京、上海、廣州、武漢近期相繼發布商品房銷售制度改革實施細則，與國家層面鼓勵現房銷售的導向形成呼應。長期以來，內地商品房銷售以預售制為主，該制度誕生於住房市場化改革初期，當時房企普遍體量偏小、籌資渠道有限，難以獨立承擔長周期、高投入的項目建設壓力，「先收款、後交房」的安排由此成為主流，並在相當長時間內支撐房地產市場供應端快速擴容。然而，當行業告別高速擴張、轉入深度調整，預售制弊端隨之暴露，虛假宣傳、貨不對板、逾期交房乃至項目爛尾等風險反覆出現，削弱消費者信任，也令樓市調整期的觀望情緒持續累積。
分析指出，預售制有其歷史合理性，但合理並不意味恒久適用。隨着內地房地產市場供求關係發生重大變化，靠放寬購房準入門檻、下調房貸利率、發放購房補貼等需求端政策，僅能降低購房交易成本，難以根除購房者「交了錢收不了房」的憂慮。現房銷售制度正是直擊這一痛點，通過「所見即所得」，把過去集中在交付末端的風險前移至交易前端予以化解，房企先建成、後銷售，購房者驗明實物再決策，權責更清晰，預期更穩定，需求釋放才更可持續。
這對房地產開發企業而言，意味着經營邏輯必須轉換，回歸產品與運營本質。在預售制下，高槓桿、高周轉模式曾使企業更依賴資金回籠速度和土地升值預期；而當「先賣房後建房」轉向「建好房再賣房」，未來房企競爭重心將回到設計、建造、交付管理和品牌口碑等方面，現金流安全也被置於更高位置。短期看，這會抬高部分房企的資金門檻，加快低效主體出清；中長期看，則有助淨化市場競爭環境，提升住房品質，推動行業走向可持續發展。
推行現房銷售還需同步構建配套支撐體系，在金融支持方面推動主辦銀行制落地，解決誰來提供項目融資的問題；在不動產登記管理方面，進一步優化商品住房銷售中涉及的買賣合同網簽、不動產登記、抵押貸款辦理等環節流程，推動商品住房交付時購房人同步取得不動產權證書。在當前房地產市場深度調整、購房者預期偏謹慎的背景下，現房銷售的積極意義在於用看得見、摸得着的確定性，推動房地產市場由外部托底走向信心修復的內生回暖。
