中國成都閒置商業空間變身消費新引擎 惟盤活仍遇成本高與思維轉型難題
2026-10-14
四川成都多個消費熱門地，包括東郊記憶、鹽市口COSMO及興隆湖畔天府錦隆心，前身均為低效閒置商業空間，透過改造由「沉睡資產」變身「消費新引擎」。東郊記憶原為紅光電子管廠，保留紅磚牆及舊車間工業肌理，經營上由傳統招租改為「低門檻加流水分成」風險共擔，從年虧損二千萬元人民幣的閒置廠區，變成年迎客一千八百萬人次的潮流地標。成都COSMO則拆掉傳統格子鋪，將商業與體驗空間比例調整為四比六，推出快閃、寄售等輕量化合作模式，從空置率超五成的老舊商場，變成聚集一百五十餘個潮流首店的青年引力場。
在成功範例帶動下，四川省在二〇二六年四川零售業創新發展項目合作會上集中釋放二百四十七個存量商業空間合作需求，僅成都已有八十九個，多位於核心商圈或成熟片區，覆蓋場景化改造、數字化賦能等五大方向，鼓勵整體租賃、委託運營、合資合作等多元模式參與。目前四川已有成都、綿陽、自貢、南充四城入選全國零售業創新提升試點。今年七月，商務部等九部門印發《關於加快零售業創新發展的意見》，提出存量增量協同優化、改造創新場景等方向；其後發布的《城市商業提質行動方案》進一步提出「一店一策」推進存量改造。四川亦出台零售業創新發展行動計劃，今年將培育四十個「蜀里安逸」消費新場景，對新設各級首店、離境退稅網點給予專項激勵。截至二〇二六年八月，全省離境退稅商店達九百六十家，今年上半年成都離境退稅業務量按年增長百分之三百七十七。
不過，存量商業空間盤活整體壓力仍大。中國商業聯合會副會長吳傳鯤指出，全國前三十城市商業空間存量佔全國總量五成二，低效閒置問題突出，部分二線城市核心商圈空置率不容樂觀。難點首先是改造成本高、周期長，商戶騰退難、改造投入大；成都COSMO品牌發展總監巫天晴坦言，項目改造歷時三年，閉館期沒有收益，還要承擔商戶賠償。其次是區域分化明顯，核心城市標杆模式難以直接複製到市州縣域，一些改造仍停留在外立面翻新、更換品牌的淺層層面。更核心的困境是思維轉型難，天府錦隆心項目負責人田維龍分析，傳統商業核心邏輯是「賣空間收租金」，多數傳統運營商仍困在「房東思維」裡，內容運營及資源整合能力不足，容易形成「翻新仍閒置」的無效投資；巫天晴亦指，很多地方跟風做策展、做潮流場景，同質化嚴重，脫離當地文化土壤和消費特性，照搬模式容易「水土不服」。
業內人士認為，存量商業空間煥新的突破口在於商業邏輯重構，而非簡單空間翻新，重點是跳出「房東思維」，真正做到風險共擔、利益共享；同時要找準自身生態定位，拒絕盲目跟風，結合當地文化及目標客群精準定位。多位從業者建議，政府進一步在改造審批、業態創新、首店扶持、要素保障、整體宣發、客源導入等方面給予支持，降低經營主體改造成本與風險。
