中國居住消費主線轉向「住好房」 智能家裝與物業服務成新增長點
2026-10-15
中國居住消費政策信號日益清晰，風向正在轉變。北京市政府近日印發《北京市「十五五」時期深化國際消費中心城市建設規劃》，明確提出持續推動建設安全舒適綠色智慧的「好房子」。十月以來，山東青島、廣東順德等地亦接連落實「好房子」建造指引。隨着「好房子」建設連續兩年寫入政府工作報告，各地均推進相關工程，反映房地產行業居住消費主線正從「有房住」轉向「住好房」，由解決「住有所居」側重至「住有宜居」。
居住消費升級首先體現於成交結構。據統計，二零二六年首三季度，全國一百一十至一百四十平方米戶型新房成交套數佔比升至百分之三十七點一，同比提高二點五個百分點；一百一十平方米以下新房成交佔比同比下降二點六個百分點。其中二線城市一百一十至一百四十平方米新房成交佔比最高，達百分之三十八點一，同比增加三點九個百分點。全國新房成交結構持續向大面積段遷移，主因包括剛需交易佔比降低、改善性置換需求接力、房企主動升級產品結構，以及政策與供地向改善性產品傾斜。
「好房子」工程提速及「以舊換新」政策持續出台，均為更好滿足改善性置換需求。中指研究院監測顯示，全國已有超過一百三十個城市落地住房「以舊換新」政策，疊加二零二六年上半年全國二手房交易佔比突破五成，「賣舊買新」的品質煥新鏈條正加速運轉。居民購房決策重心已從「能不能升值」轉為更在意「住得舒不舒服」，持續牽動整個居住消費鏈條變化。
「品質煥新」不止於房子本身，亦延伸至房子之內。「好房子」的智慧標準正逐步落地，《規劃》明確提出引導發展裝配式裝修與全屋智能物聯，帶動家電家居全鏈條消費。智能家居正從單品智能走向全屋智能，滲透率將快速提升。即使剔除新房精裝修交付市場規模，全國現存約四億套存量住宅，對應家裝市場規模理論上每年可達數萬億元人民幣，智能家居產品正成為家裝市場品質消費的「優選項」。IDC預計，二零二六年中國智能家居市場出貨量將突破三億台；中國家用電器服務維修協會預測，二零二六年全屋智能系統市場規模滲透率突破百分之三十五，發展路徑將從「單品智能」邁向「空間認知」。家庭場景正崛起為住房消費重要賽道，智能家裝系統交互界面亦從屏幕觸控向語音、視覺、環境感知的多模態融合演進，「家」正從居住空間升級為集健康監測、娛樂社交、遠程辦公於一體的智能服務終端。
當「好房子」從硬件延伸至軟件，「好服務」重要性更加凸顯。房地產行業從規模擴張轉向品質競爭，衡量一套住房的價值，正從預售制度下沙盤體現的戶型、園林、會所等硬件配置，延伸至現房銷售制度下房產交付後的社區服務與生活體驗。過去買房按圖索驥問「地段」，未來會更在意實景體驗的服務是否夠好。物業服務作為房屋全生命周期管理的重要一環，貫穿房屋交付後的整個使用階段，既是硬件維護的保障，亦是智能化服務落地的場景載體。優質物業服務企業依託社區場景，可銜接房屋維保、局部翻新、智能設備運維、適老化改造等多元需求，打通業主改造需求與供給資源的對接通道。從二手房交易特徵看，好的物業服務已成為房產增值保值的關鍵加分項。
整體而言，居住消費主線轉變既是對存量時代的務實回應，亦為住房消費注入更多新動能。房地產行業產業鏈上下游相關企業應順勢抓住機會，推動產品研發及升級社區服務，切實滿足居民對美好生活的嚮往。
