政策利多挹注 中國房市結構分化趨穩
2026-01-29
近期中國政府推出一系列穩定房地產市場的政策，包括換購住房退稅延期、調降存量公積金貸款利率，以及北京放寬非京籍家庭購房條件等。隨著政策逐步落地，樓市在調整中呈現結構性新特點，部分城市二手房交易轉趨活躍，區位分化特徵更為明顯。
以北京為例，房產經紀人張浩表示，在減稅及地方新政推出後，購房成本降低，帶動了不滿二年優質房源的關注度，其門店當週即成交三套。北京鏈家研究院院長高原指出，政策調整有利於剛需客戶入市，並為換房改善型客戶創造良好條件，其影響預計將在一、二季度持續顯現。
當前住房市場正步入存量時代，二手房規模持續上升。數據顯示，2025年二手房成交面積佔新房與二手房總量的比例升至44.6%，較前一年提升2.7個百分點。北京、上海、廣州、重慶、成都等重點城市，二手住宅成交面積佔比均已超過六成。
清華大學房地產研究中心主任吳璟分析，儘管2025年全國房地產開發投資與新建商品房銷售指標同比仍有下降，部分城市市場在二季度後出現波動，但若合併觀察新房與二手房市場，全年總銷售規模已明顯趨穩，主要城市甚至出現小幅同比增長。
市場呈現「核心更穩、優質更強」的分化格局。經濟新動能較強的城市或區域，房地產表現更為活躍；同時，各地「好房子」項目普遍銷售火熱。例如武漢中心城區的高品質新盤，首次開盤去化率可達七成以上，而部分產品力不足的存量老盤去化周期則相對較長。從土地市場來看，核心城市優質地段地塊持續受到開發商青睞。
吳璟強調，當前大部分城市市場承壓的核心原因在於供需結構性錯配導致的庫存壓力，因此供給端必須堅持「控增量、去庫存、優供給」。此一方向已轉化為地方政府與企業的理性行為，供應壓力大的城市不再盲目供地與開工，為市場爭取消化時間。數據顯示，2025年末商品房待售面積較年初減少，且銷售面積已明顯高於新開工面積，顯示供需兩端政策協同發力初見成效。
業界認為，2025年底全國住房城鄉建工作會議的部署，將有助於促進房地產市場供需平衡與結構優化。成都市城市建設發展研究院副院長馮波指出，中國住房短缺問題已總體解決，未來需求將更趨差異化與個性化，需進一步推動住房供給與人口流動、產業發展相匹配，建立「人、房、地、錢」要素聯動機制，以滿足不同群體的多樣化需求。
