中國推進商品房現房銷售改革 告別預售主導模式
2026-09-18
中國商品房銷售制度開啟新變革。住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局於八月底聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，明確推進現房銷售制度，同期中國人民銀行、金融監管總局、證監會相繼發布配套文件，覆蓋銷售、信貸、融資三大環節，對中國房地產市場而言是一次巨大變革。
過去幾十年，中國樓市經歷快速擴張，商品房制度誕生初期城鎮住房較為短缺，市場主要解決「有沒有」住房的問題。清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，在城鎮住房短缺時期，商品房預售制有利於擴大開發資金來源、快速增加住房供應，購房者關心的主要是能不能買到房、面積夠不夠，憑幾張戶型圖和效果圖就能做出買房決策，與當時需求特點匹配。不過近年中國房地產市場供需出現新變化，從購房者角度看，住房領域矛盾從「有沒有」轉向「好不好」，採光通風、隔音效果、公共空間等需求很難在圖紙上完整感知，購房者只有走進已竣工甚至裝修完的房子實地考察，才能買到最滿足自身需求的「好房子」。從市場供應角度看，目前住房市場結構性供大於求，若購房者還要承擔交付周期、交付質量等不確定性，買期房的吸引力就沒那麼大。從行業發展角度看，過去一些房企走「高負債、高槓桿、高周轉」路子，積累風險隱患，改變「三高」模式迫切需要通過改革銷售制度、加強預售資金管理，引導房企穩健經營。
住房城鄉建設部有關負責人表示，經過近三十年快速發展，中國房地產市場供求關係發生重大變化，目前二手房交易總量已全面超過新房，市場進入存量提質、結構優化的高質量發展時期，過去形成的預售為主、快速周轉的銷售制度已不適應當前新階段新要求，迫切需要改革完善。根據《通知》，各地要有力有序推行商品住房現房銷售，實現「所見即所得」，減少交付糾紛，從根本上防範交付風險，維護購房人合法權益。吳璟指出，現房表明房子已經建成，交付周期不再是變量，購房者簽約時就知道什麼時候能拿到房，房子品相實實在在擺在眼前，購房這件事從「對未來承諾的判斷」回歸為「對現實商品的挑選」。
新政從三個環節作出安排。拿地環節，現房項目優先，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目優先選擇現房銷售，已取得規劃許可證的項目鼓勵實行現房銷售。融資環節實行「主辦銀行制」，房地產項目開發公司和主辦銀行雙向選擇，一個項目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨或牽頭組建銀團提供開發貸款等融資服務。住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛表示，在新銷售制度下商業銀行開發貸將成為房地產項目主要融資渠道，通過主辦銀行制實現商業銀行與開發企業利益共享與風險共擔，商業銀行可掌握開發企業全部資金流向，合理管控開發貸風險。購房環節，中國人民銀行和金融監管總局明確個人住房貸款期限由最長三十年延長至最長四十年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業銀行協商確定，貸款時間拉長意味着月供壓力更小。
不過，推行現房銷售不代表「一刀切」取消預售制。《通知》明確完善商品住房預售管理，包括規範預售條件、加強預售資金監管等。具體而言，預售房必須主體結構封頂才能開始賣，購房者首付款、房貸等資金要全部存進監管賬戶，項目竣工驗收、水電暖氣都交付後才能解除監管，預售房貸款要在項目竣工備案後才放款，確保購房人「能拿房、再還貸」。浦湛表示，新預售制度將預售條件提高到主體結構封頂，縮短購房付款到房屋交付的時間，能顯著降低交付風險，同時對預售資金監管進一步加強，保障購房資金安全。
招聯首席經濟學家董希淼表示，理論上短期內由於新項目從拿地到封頂才能賣，周期拉長，可售新房房源會階段性減少，但結合市場實際情況看目前新房供應比較充足。現房銷售意味着回款節點後移，有人擔心可能使房企現金流周轉速度下降，對上游建材、工程機械等行業造成連鎖負反饋，董希淼指出新政堅持「新老劃斷」原則，存量在建項目維持原規則，避免供給斷崖式崩塌，同時信貸端按揭最長可貸四十年、放寬償債收入比，可作為對沖工具。浦湛認為當前是推行銷售制度改革關鍵窗口期，現房銷售及預售條件提高在一定程度上推遲新增供應量釋放，在當前去庫存階段能放緩新增供應速度，同時更好保障購房人合法權益、降低交付風險，有利於改善購房人預期和信心。吳璟分析，推進現房銷售將推動房企品質投入和市場回報形成閉環，賦予房企持續加大投入動力，商品房銷售制度從以預售為主轉向以現售為主，是住房消費升級的內在要求和必然趨勢。董希淼認為，長遠看主辦銀行制及權益類再融資等工具開閘，意味着優質項目資產價值將從母公司信用泥潭中剝離，重新獲得市場定價權，有助行業通過市場化出清推動「良幣驅逐劣幣」，財務穩健、產品力過硬的企業有望通過直接補充資本金降低資產負債率，形成正向螺旋，促進房地產市場良性健康發展。
